คุณสมบัติและหลักเกณฑ์การพิจารณาแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลฯ

1.คุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด (ที่มา พรบ.อาคารชุด พศ. 2551 ) 

1.1.มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่ง จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีนิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ 

              1.2.มาตรา 35/1 ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปี บริบูรณ์และต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้

                (1) เป็นบุคคลล้มละลาย

                (2) เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ

  (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์กรหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่

  (4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ

  (5) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริตหรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องต่อศีลธรรมอันดี

  (6) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้น ในฐานะผู้จัดการ ต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วย 

1.3.มาตรา 35/2 การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่ ตามาตรา 49 และให้ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งนำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ 

1.4.มาตรา 35/3 ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ

(1) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล

(2) ลาออก

(3) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง

(4) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1

(5) ไม่ปฏิบัติตาม พรบ หรือกฎกระทรวงหรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

(6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน 

              1.5.มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้

(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย

(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วนให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใดๆเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา / จัดการทรัพย์สินของตนเอง

(3) จัดให้มีการดูแลรักษาความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด

(4) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด

(5) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน

(6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่าย

(7) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

2.จรรยาบรรณผู้บริหารทรัพย์สิน

       1.ผู้บริหารทรัพย์สินต้องรับผิดชอบ และให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกต่อสวัสดิภาพ สุขภาพและความปลอดภัยของสาธารณชน  และต่อสิ่งแวดล้อม

       2.ผู้บริหารทรัพย์สินต้องแสดงความคิดเห็น และข้อเท็จจริงตามหลักวิชาการ ตามที่ตนทราบอย่างถ่องแท้แก่สาธารณชนด้วยความสัตย์จริง

       3.ผู้บริหารทรัพย์สินต้องดำรง และส่งเสริมความซื่อสัตย์สุจริต เกียรติยศ และศักดิ์ศรีของวิชาชีพการบริหารทรัพย์สิน

       4.ผู้บริหารทรัพย์สินต้องปฏิบัติงานในสาชาที่ตนมีความรู้ความสามารถเพียงพอเท่านั้น

       5.ผู้บริหารทรัพย์สินต้องสร้างชื่อเสียงในวิชาชีพจากคุณค่าของงาน  และต้องไม่แข่งขันกันอย่างไม่ยุติธรรม

       6.ผู้บริหารทรัพย์สินต้องรับผิดของต่องาน  และผลงานในวิชาชีพของตน

       7. ผู้บริหารทรัพย์สินต้องใช้ความรู้และความชำนาญในงานวิชาชีพของตน  เพื่อผลประโยชน์ของผู้ว่าจ้างหรือลูกค้า  ซึ่งตนปฏิบัติงานให้เหมือนเป็นตัวแทน         ที่ซื่อตรงหรือเป็นผู้ที่ได้รับความไว้วางใจ

        8. ผู้บริหารทรัพย์สินต้องพัฒนา  และเผยแพร่ความรู้ทางวิชาชีพของตนตลอดเวลาที่ประกอบอาชีพการบริหารทรัพย์สิน  และต้องช่วยเหลือส่งเสริมอย่าง            จริงจัง  เพื่อเพิ่มพูนความรู้  และประสบการณ์ให้แก่ผู้บริหารทรัพย์สินในความดูแลของตน

3.หลักเกณฑ์ในการพิจารณาคุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคล

        1.ต้องมี “ความรู้” ที่เกี่ยวกับอาคารชุดทุกด้านโดยเฉพาะกฎหมาย และผู้บริหารหรือพนักงาน

        2.ควรมีความรู้เกี่ยวกับงานการจัดการหรืองานบริหาร ซึ่งอาจจะเป็นความรู้ที่ได้เรียนมาหรือได้รับการถ่ายทอดจากผู้เชี่ยวชาญ

        3.ต้องมี “ประสบการณ์” อย่างน้อยๆ สัก 2-3 ปีขึ้นไป ทั้งนี้ทั้งนั้นเนื่องจากประสบการณ์นับได้ว่าเป็นส่วนสำคัญมากสำหรับผู้บริหารคอนโดฯ ต้องใช้เวลา    นานกว่าจะได้ความรู้มา อาจเป็นกุญแจดอกสำคัญที่จะช่วยไขปัญหาต่างๆ ได้และนำความรู้นั้นมาประยุกต์ ใช้ให้ดีกว่าที่เป็นอยู่

        4.ต้องเป็นผู้ที่มี “ความคิดริเริ่ม” ตลอดเวลา เนื่องจากเป็นส่วนที่ทำให้การบริหารบ้านลอยฟ้าประสบกับความสำเร็จ เพราะความคิดสร้างสรรค์ทำให้เกิดมี      สิ่งที่แปลกใหม่ และนำมาประยุกต์บางส่วนก็จะทำให้งานนั้นๆ ดำเนินไปได้ด้วยดี

        5.ต้องเป็นบุคคลที่มี “ความรับผิดชอบในงานและตรงต่อเวลา” เหตุเพราะการทำงานทุกวันนี้น้อยคนนักที่จะมีความรับผิดชอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในงาน         บริการ ซึ่งมีคนบางกลุ่มหากได้รับมอบหมายงานต่างๆ เขาจะต้องทำให้เสร็จและมีความรับผิดชอบ พร้อมที่จะเผชิญปัญหานั้นๆ และพยายามแก้ไขให้         เรียบร้อย

        6.ควรมีความรู้ภาษาอังกฤษ ซึ่งในปัจจุบันแล้วนับได้ว่าภาษามีส่วนสำคัญกับทุกคนและยิ่งผู้บริหารอาคารชุดด้วยแล้ว นับได้ว่ามีความจำเป็นเนื่องจากตึก         สูงเหล่านั้นมีชาวต่างประเทศพักอาศัยเป็นจำนวนมาก

        7.ต้องมีความรู้ด้าน “ไอที” โดยเฉพาะคอมพิวเตอร์ ตลอดจนโปรแกรมดูแลควบคุมด้านบัญชีการเงิน และ เทคโนโลยีการรักษาความปลอดภัย

        8.มีความ “ซื่อสัตย์สุจริต” ซึ่งผู้จัดการที่ดีต้องมีให้กับอาคารชุดที่ตัวเองดูแลรับผิดชอบตลอดเวลา

        9.มี “มนุษยสัมพันธ์” เพราะการมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดีทั้งต่อองค์กรและผู้พักอาศัยทุกราย ตลอดจนผู้ที่เกี่ยวข้อง ทั้งภายนอกและภายในย่อมเป็นสิ่งที่ดีสำหรับ    การบริหารคอนโดฯ เป็น อย่างมาก รวมทั้งการสร้างมนุษยสัมพันธ์กับเพื่อนร่วมงาน นอกจาก ทำให้งานเดินแล้ว ยังทำให้บรรยากาศในที่ทำงานดีขึ้นด้วย

       10. มี “บุคลิกดี” ซึ่งว่าไปแล้วบุคลิกภาพเป็นสิ่งที่สามารถฝึกฝนหรือพัฒนาเสริมแต่งได้ และหากผู้จัดการอาคารชุดรู้จักการปรับปรุงตัวเองให้ถูกต้อง จะทำให้   เป็นบุคคลที่เหมาะสมกับการบริหารงานคอนโดฯ ได้อย่างยอดเยี่ยมในอนาคตอันใกล้

              11.“เป็นนักบริการ” ที่ซึมซาบอยู่ในสายเลือดอยู่ตลอดเวลา