คำพิพากษาเกี่ยวกับอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรร

                                       คำพิพากษาฎีกาที่ 17/2543 นิติบุคคลอาคารชุด พี.บี.เพนท์เฮาส์ 1 โจทก์

                                                          บริษัท พี.บี.เรียลตี้ จำกัด จำเลย

             วิธีพิจารณาความแพ่ง อำนาจฟ้อง (ม. 55)พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522 (ม. 35 , 36)

 

     จำเลยเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดเพื่อขาย มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีบริษัท บ. โดย พ. เป็นผู้จัดการ โจทก์มีฐานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายการแสดงเจตนาของโจทก์จะทำได้ก็โดยผู้แทนของโจทก์แสดงเจตนาแทนเท่านั้นปรากฏว่าโจทก์มีผู้จัดการคือบริษัท บ. ซึ่งมีฐานะเป็นนิติบุคคลเช่นเดียวกันจึงมีการแต่งตั้งให้ พ. ย่อมเป็นผู้จัดการของโจทก์และมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง และมาตรา 36 (3) ด้วย การที่ พ. ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีในฐานะผู้จัดการของโจทก์ จึงมีผลเท่ากับโจทก์เป็นผู้มอบอำนาจด้วยตนเอง กรณีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ของ พ. ซึ่งต้องกระทำด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคสองเมื่อ ส. เป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์โดยตรง ส. ย่อมมีอำนาจดำเนินคดีนี้แทนโจทก์ได้ (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา)

      โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีบริษัทบิซิเนสอินเตอร์แนชั่นแนล จำกัด โดยนายพงษ์นรินทร์ สัมภวคุปต์ เป็นผู้จัดการ โจทก์มอบอำนาจให้นายสุทธิพงศ์ วิสุทธิกุล เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด พี.บี.เพนท์เฮาส์ 1 อาคารสูง 10 ชั้น 80 ห้องชุด จำเลยโฆษณาจะสร้างอาคารชุดให้แข็งแรง จัดสิ่งอำนวยความสะดวกไว้ให้เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง อาทิเช่น ทำสวนหย่อม ทำป้ายชื่ออาคารให้สง่างาม ทำสระว่ายน้ำพร้อมบริเวณให้สวยงาม และจัดทำห้องโถง เป็นต้น ต่อมาจำเลยดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ขึ้น และโอนขายห้องชุดให้แก่ลูกค้า จำเลยเข้าดำเนินงานของโจทก์ตามข้อบังคับของโจทก์ในระยะเริ่มต้น โดยเก็บเงินจากเจ้าของห้องชุดในวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นเงินค่าใช้จ่ายประจำเดือน 80,267.75 บาท เงินกองทุน 802,665.50 บาท เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างจำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดก่อนโอน 65 ห้องชุด คิดเป็นเงิน 582,167.50 บาท ค่าบริการทำความสะอาดที่จำเลยจ่ายให้แก่บริษัทรับจ้างทำความสะอาดเกินความจริง 100,752.58 บาท เงินค่าตู้น้ำดื่มที่จำเลยต้องจัดหามาแต่จำเลยนำเงินโจทก์ไปซื้อ 3,500 บาท รวมเป็นเงิน 1,579,353.33 บาท เมื่อหักค่าใช้จ่ายในช่วงที่จำเลยเข้าดูแลควบคุมบริหารการจัดการให้แก่โจทก์และส่งมอบเงินคืนให้โจทก์บางส่วนแล้วคงเหลือยอดเงินที่จำเลยจะต้องส่งมอบคืนโจทก์ 708,134.83 บาท จำเลยสร้างโครงการอาคารชุดไม่ตรงตามที่โฆษณา โจทก์แจ้งให้จำเลยดำเนินการ แต่จำเลยไม่ดำเนินการ โจทก์จึงดำเนินการเองโดยได้จัดทำสวนรอบอาคารเป็นเงิน 100,000 บาท ทำป้ายชื่ออาคาร 20,000 บาท ปรับปรุงทางเข้าอาคารที่จำเลยสร้างรุกล้ำแนวเขตถนนของกรุงเทพมหานคร 27,000 บาท ซ่อมสระว่ายน้ำที่ทรุด 121,400 บาท ค่าใช้จ่ายในการจัดทำห้องโถง 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 368,400 บาท จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดในโครงการ 5 ห้อง คือห้องเลขที่ 281/31 , 281/43 , 281/48 , 281/66 และ 281/67 แต่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินกองทุนซึ่งต้องเสียค่าปรับตามมติที่ประชุมใหญ่ของคณะกรรมการเจ้าของร่วมรวมเป็นเงิน 1,552,180.70 บาท จำเลยคงค้างชำระหนี้แก่โจทก์ทุกรายการเป็นเงิน 2,628,715.50 บาท โจทก์ทวงถามแล้ว จำเลยไม่ชำระ ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 2,628,715.50 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 1,076,534.83 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดของจำเลยและค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นตามข้อบังคับของโจทก์นับถัดจากเดือนมิถุนายน 2538 เป็นต้นไป ในระหว่างที่จำเลยยังถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด

           จำเลยให้การว่า บริษัท บิซิเนสอินเตอร์แนชั่นแนล จำกัด โดยนายพงษ์นรินทร์ สัมภวคุปต์ ผู้จัดการของโจทก์ต้องดำเนินคดีเอง จะมอบอำนาจให้นายสุทธิพงศ์ วิสุทธิกุล ดำเนินคดีแทนไม่ได้ จำเลยไม่เคยเป็นผู้จัดการของโจทก์จึงไม่ได้รับเงินแทนโจทก์ไม่ได้จ่ายเงินแทนโจทก์เกินความจริงของให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 2,448,759.03 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

        ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า จำเลยเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุด พี.บี.เพนท์เฮาส์ 1 เพื่อขาย มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีบริษัทบิซิเนส อินเตอร์แนชั่นแนล จำกัด โดยนายพงษ์นรินทร์ สัมภวคุปต์ เป็นผู้จัดการ ในการฟ้องคดีนี้นายสุทธิพงศ์ วิสุทธิกุล เป็นผู้รับมอบอำนาจ โดย นายพงษ์นรินทร์ ลงชื่อเป็นผู้มอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4

          คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า นายสุทธิพงศ์มีอำนาจดำเนินคดีนี้แทนโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาปัญหาข้อนี้โดยมติที่ประชุมใหญ่แล้วเห็นว่า โจทก์มีฐานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย การแสดงเจตนาของโจทก์จะทำได้ก็โดยผู้แทนของโจทก์แสดงเจตนาแทนเท่านั้น ปรากฎว่าโจทก์มีผู้จัดการ คือ บริษัทบิซิเนส อินเตอร์แนชั่นแนล จำกัด ซึ่งมีฐานะเป็นนิติบุคคลเช่นเดียวกัน จึงมีการแต่งตั้งให้นายพงษ์นรินทร์ย่อมเป็นผู้จัดการของโจทก์และมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ด้วยตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง และมาตรา 36 (3) การที่นายพงษ์นรินทร์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการของโจทก์ จึงมีผลเท่ากับโจทก์เป็นผู้มอบอำนาจด้วยตนเอง เช่นเดียวกันกับหัวหน้าส่วนราชการที่เป็นนิติบุคคลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นฟ้องคดีแทนส่วนราชการนั้น มีผลเท่ากับส่วนราชการนั้นเป็นผู้มอบอำนาจ กรณีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 36 วรรคสอง คำให้การจำเลยที่ตั้งประเด็นต่อสู้ในทำนองว่านายพงษ์นรินทร์เป็นผู้มอบอำนาจจึงไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีเมื่อนายสุทธิพงศ์เป็นผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์โดยตรง นายสุทธิพงศ์ย่อมมีอำนาจดำเนินคดีนี้แทนโจทก์ได้ และไม่จำต้องวินิจฉัยว่าการฟ้องคดีเป็นกิจการที่ นายพงษ์นรินทร์ ต้องกระทำด้วยตนเองหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่านายพงษ์นรินทร์ไม่อาจมอบอำนาจให้บุคคลอื่นฟ้องคดีนี้เพราะต้องกระทำด้วยตนเองนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา สำหรับปัญหาอื่นๆ ที่จำเลยยกขึ้นอุทธรณ์อีกหลายข้อนั้น ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัย แต่เมื่อโจทก์ยกขึ้นฎีกาและจำเลยก็ได้กล่าวอ้างไว้ในคำแก้ฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวไปเสียเองโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาและพิพากษาใหม่ ฯลฯ

พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 30,000 บาท.

                         ( วสันต์ สร้อยพิสุทธิ์ กำพล ภู่สุดแสวง สุรชาติ บุญศิริพันธ์ )

Visitors: 24,729